筆者在閱讀《人民法院報》時，看見了這樣的一篇文章―《拍賣標的物不能交付的違約責任承擔》（附后），認為對我們拍賣行業來說，具有較大的借鑒意義，因此筆者將它推薦給大家。同時結合本案與實踐，提出“防范措施”供大家參考。

　　筆者從事拍賣行業多年，在日常事務中就經常遇到非所有權人委托拍賣的標的。比如本案中的憑法院的裁定書委托、受所有權人授權的委托等。在接受這樣的非所有權人委托時，我們拍賣人應當注意些什么呢？結合本案，筆者總結出幾條意見：

　　一、詳細審查委托人的處置權限和委托標的是物權還是債權

　　在物權當中，是完全物權還是受到限 制的物權。一般來講，涉及此類委托的委托人一般取得的是債權（標的物未過戶到委托人的名義下）；即使取得物權，大多也是限 制物權（標的物已經過戶到委托人的名義下），因為大多數標的物被他人使用，空置的很少。

　　這類標的物的過戶，因有債權和物權的區別，房屋管理機構在收取過戶資料時收集的資料就有區別。因此，在我們初步審核委托人提供的資料時就應當注意，拍賣成交后憑委托人提供的資料在房屋管理部門標的物能否順利完成權證的變更或者過戶。提醒委托人在完成拍賣后權證過戶需要的文件資料如果不完善就應當及時補充，否則所引發的后果不應當由拍賣人承擔。至于權證變更過戶具體需要哪些資料，當地的房屋管理部門都有詳細的清單，不再一一列舉。

　　二、注意瑕疵的說明

　　1、關于權屬的說明。根據委托人提供的資料可以明確得出房屋的所有權人是誰。如果所有權人就是委托人，那么拍賣標的屬于物權（不管是否是完全物權），如果委托人僅憑法律文書具有處分權，那么就屬于債權。在拍賣文件中應當注明權屬狀況，讓競買人知曉，避免權證變更或者過戶時引起不必要的麻煩。在拍賣非完全物權時，如有抵押或者租賃關系的標的物，權利瑕疵應當由委托人說明，并在拍賣文件中寫入“拍賣成交后，需要辦理權證變更或者過戶手續的，根據《拍賣法》第五十五條辦理?！鼻f不要寫入“拍賣人協助辦理權證變更過戶”這樣的文字。

　　2、關于現狀的說明。在我們大多數拍賣企業的拍賣文件中都有“按現狀拍賣”的文字表述。說它錯誤嗎？不能算，只是在訴訟中引起歧義，對拍賣人不利。那么應當如何說明呢？在有權證的情況下：在土地使用權方面，用四至表述。四至在土地使用權證上有，可以照搬。如果是共有，按照證上的數據照搬，并注明出處。在房屋面積方面，按照證書上的數據照搬，也要注明出處?！皩σ陨蠑祿?，拍賣人不具備實查資格?！?---這句話一定要寫入拍賣文件中。對沒有權證或者權證未分割的，建議不要標注面積數據，只注明拍賣標的物的范圍，在整個建筑物的區間等說明文字。如果確要有面積數據，也要表明數據來源，并在拍賣文件中寫入“面積數據僅供參考，拍賣人不具有測量面積的資格，對面積數據不承擔瑕疵責任?！痹谄渌Υ梅矫?，盡量具體表述，并在拍賣文件中寫入“鑒于拍賣人不具備對拍賣標的物進行鑒定的資格，對標的物其他的瑕疵未進行說明的，拍賣人不承擔瑕疵責任。

　　三、拍賣時的技巧和訴訟回避

　　作為主持拍賣會的拍賣師，我認為在主持拍賣會時，對拍賣標的的瑕疵說明是有一定的技巧的。在今年6月我省所有拍賣師參加的培訓會上，鄭曉星老師的一段話對這方面的情況就有很好的借鑒作用。即“請各位競買人注意，你的舉牌應價、加價和成交，將視為你完全知曉、認同、遵守本人重申的說明和遵守所有的拍賣規則和注意事項的條款?！边@樣一句話雖然不能完全對抗所有的抗辯，但會起到一定的預防作用。

　　當然，如果要完全做到回避訴訟風險，僅靠拍賣師是不行的。除部分拍賣師的閱歷和經驗比較豐富的外，大多數拍賣師對復雜標的的認識可能會存在缺陷，特別要提醒只顧敲褪的那些拍賣師，不要忘記對標的的熟悉和掌握。為了回避風險，拍賣師必須要熟悉并掌握所拍賣的標的的所有情況，有針對性地制定一些防范措施或者制定一些回避風險的條款。除了這些，還要靠我們掌控熟練的法律，利用法律為我們保駕護航。

　　附：《拍賣標的物不能交付的違約責任承擔》

　　案情回放

　　上訴人（一審被告）：中國農業銀行榆林市榆陽區支行

　　被上訴人（一審原告）：凡光慶

　　被上訴人（一審被告）：陜西開源拍賣有限公司

　　2006年6月13日，陜西開源拍賣有限公司（以下簡稱開源拍賣公司）接受中國農業銀行榆林市榆陽區支行（以下簡稱榆陽區農行）的委托，對位于榆陽區鎮川鎮南大街18號的榆陽區供銷社鎮川貿易中心（以下簡稱鎮川貿易中心）部分土地使用權及建筑物進行拍賣。該處房地產是榆林市中級人民法院2004年執行被執行人鎮川貿易中心時，該貿易中心抵債給榆陽區農行的，房地產的土地使用權和房屋所有權登記在鎮川貿易中心名下。2006年6月28日，凡光慶向開源拍賣公司交納了20萬元保證金進行競買。開源拍賣公司的《特別規定》明確記載了拍賣房地產的權利證書，并載明：“本次拍賣標的物以權屬現狀、建筑現狀拍賣，拍賣標的物的有關情況是從委托方提供的有關資料中摘錄，僅供參考，本公司對此不再加以解釋和說明，也不承擔任何瑕疵擔保責任?！痹?9日在拍賣會上凡光慶以124萬元競買成交，并當場與開源拍賣公司簽署了拍賣成交確認書，確認書載明：“成交價124萬元，傭金6.2萬元，合計130.2萬元”。同日，凡光慶與榆陽區農行簽訂了拍賣成交合同書，約定成交價為124萬元；凡光慶應在簽訂合同之日起十日內向榆陽區農行交納總成交價的70％價款（包括已交納定金），剩余部分在后十日內一次性交清，均由開源拍賣公司收取，如不按時向榆陽區農行交付成交價款，保證金不予退還，每逾期一日應承擔違約金額5％的違約金；榆陽區農行在凡光慶交清全部成交價款后十五日內向凡光慶交清房產，每逾期一日應承擔成交價款5％的違約金。

　　2006年7月19日，凡光慶以開源拍賣公司經理崔凱周的名義在榆陽區農行鎮川分理處存入現金110.2萬元，辦理了5張加有密碼的存折并一直保管。由于榆陽區農行與鎮川貿易中心對房地產分割劃界存在爭議，致使榆陽區農行不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物。同年8月14日，凡光慶與崔凱周一起將存在崔凱周名下的110.2萬元存款全部取出退還凡光慶。之后凡光慶提起訴訟，請求確認拍賣合同有效，予以解除；由榆陽區農行與開源拍賣公司雙倍賠償20萬元定金，并承擔違約金37.2萬元。一審訴訟中，開源拍賣公司退還了收取凡光慶的20萬元保證金。

　　法院裁判

　　榆林市中院認為：凡光慶與榆陽區農行簽訂的拍賣成交合同書為有效合同。榆陽區農行未能按約定交付拍賣標的物，致使拍賣合同的目的無法實現，凡光慶請求解除拍賣合同理由成立，予以支持。關于凡光慶交納的20萬元參拍保證金在成交后是否轉為定金以及能否適用定金罰責的問題，由于在違約責任條款中并未約定20萬元保證金適用定金罰責雙倍返還的內容，根據高人民法院《關于適用＜擔保法＞若干問題的解釋》第 一百一十八條“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金、或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”的規定，20萬元保證金不應認定為定金，故凡光慶要求雙倍返還20萬元定金的請求依法不予支持。對于凡光慶請求由榆陽區農行和開源拍賣公司承擔違約金372萬元的訴訟請求，根據合同法第 一百一十三條的規定，酌情賠償18.6萬元。凡光慶請求由開源拍賣公司承擔連帶責任，因開源拍賣公司拍賣程序合法，其對于拍賣標的物不能交付無任何過錯，故不應當承擔連帶責任。根據合同法第八條、第九十四條、第 一百一十三條、第 一百一十四條、高人民法院《關于適用＜擔保法＞若干問題的解釋》第 一百一十八條之規定，判決：一、拍賣成交合同書有效，予以解除；二、由榆陽區農行于判決生效后十日內給付凡光慶違約損失18.6萬元；三、駁回凡光慶的其余訴訟請求。

　　榆陽區農行不服一審判決，上訴稱：上訴人將不擁有土地使用權和房產權的房地產委托開源拍賣公司拍賣，拍賣合同應屬無效。請求撤銷原判，確認拍賣合同無效，由開源拍賣公司承擔合同無效的責任。

　　陜西省高 級人民法院審理認為：榆陽區農行委托拍賣的標的物系鎮川貿易中心經榆林市中級人民法院強制執行抵債給其的房地產。雖然拍賣標的物的權利證書上記載的土地使用權人和房屋所有權人為鎮川貿易中心，但榆陽區農行已依法享有對該房地產的處分權。榆陽區農行以其享有處分權的財產委托拍賣，經開源拍賣公司依法定程序拍賣成交，并與買受人凡光慶簽訂了拍賣成交合同書，該合同系當事人真實意思的表示，內容沒有違反拍賣法等法律、行政法規的強制性規定，為合法有效合同。在拍賣成交合同書簽訂后，凡光慶按照合同約定履行了支付拍賣標的物價款的義務。榆陽區農行由于與鎮川貿易中心對房地產分割劃界存在爭議，而不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物，致使凡光慶的合同目的無法實現，該合同應依據凡光慶的解除請求予以解除。凡光慶在拍賣過程中沒有過錯，作為守約方，其主張違約損失賠償應予支持。榆陽區農行不能按約定交付拍賣標的物，依據拍賣法第四十條第 一款的規定，應承擔違約賠償責任。開源拍賣公司拍賣活動符合法定程序，且其在拍賣規則的《特別規定》中已聲明對拍賣標的物權屬現狀和建筑狀況不承擔任何瑕疵擔保責任，依據拍賣法第六十一條第二款的規定，開源拍賣公司對拍賣標的物不能交付不承擔瑕疵擔保責任。榆陽區農行主張拍賣成交合同書無效，開源拍賣公司應承擔責任的上訴理由，因無法律依據而不予支持。故判決駁回上訴，維持原判。

　　案例評析

　　本案是一起典型的因委托拍賣經法院執行抵債的不動產，由于委托人在委托前未辦理不動產物權變動登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財產而引起糾紛的案件。本案爭議的焦點是，拍賣成交合同書的效力及相應的法律責任的承擔。

　?。ㄒ唬┡馁u成交合同書是否有效。

　　凡光慶與榆陽區農行經開源拍賣公司依法定程序拍賣成交簽訂了拍賣成交合同書，該合同系雙方真實意思的表示無疑。問題在于拍賣標的物鎮力！貿易中心房地產的產權證所記載的土地使用權人和房屋所有權人為鎮川貿易中心，而非榆陽區農行，這是否違反了拍賣法第六條“拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利”的規定。雖然鎮川貿易中心房地產的產權證上記載的土地使用權人和房屋所有權人為鎮川貿易中心，但在委托拍賣時，該處房地產已經榆林市中級人民法院強制執行由鎮川貿易中心抵債給榆陽區農行。根據高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條“不動產、有登記的特定動產拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的所有權自 拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移”的規定，在榆林市中級人民法院執行裁定生效之時，鎮川貿易中心部分房地產的物權已發生變動，榆陽區農行已依法享有對該房地產的所有權。因而，拍賣成交合同書未違反拍賣法的強制性規定，是有效的。

　?。ǘ┡馁u成交后是否發生物權效力。

　　榆陽區農行依據法院的執行裁定取得鎮川貿易中心部分房地產的所有權，屬于非基于法律行為發生的物權變動，取得的是事實物權而非法律物權。該類物權變動無須進行登記或者交付即可發生物權變動的效力，這是物權公示原則的例外，這種例外會導致實際權利狀態與登記或占有所體現的權利狀態不一致，造成事實物權與法律物權的分離，如物權取得人對取得的物權作進一步處分時，容易妨害交易第三人的利益，對交易秩序和交易安全帶來隱患。為了彌補這一缺陷，事實物權人若要進一步處分不動產物權，應當先辦理物權變動登記手續，將不動產登記在自己的名下，使事實物權和法律物權相統一，否則不發生物權效力。本案中，榆陽區農行在委托拍賣前，未將鎮川貿易中心部分房地產登記在自己名下，拍賣成交并不發生物權變動效力；在其辦理房地產過戶登記時，因鎮川貿易中心對房地產分割劃界存在爭議，而致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物。拍賣成交合同書作為債權合同雖然有效，但并不能發生物權變動的后果。榆陽區農行的違約行為使凡光慶的合同目的無法實現，已構成根本違約，根據合同法第九十四條第（四）項的規定，合同應予以解除。

　?。ㄈ┡馁u成交合同書解除后的責任承擔。

　　由于買受人凡光慶在拍賣過程中沒有過錯，并在拍賣成交合同書簽訂后積極履行了合同約定的支付拍賣標的物價款的義務，在合同因榆陽區農行的違約而解除后，其作為守約方的損失應得到賠償。

　　1、開源拍賣公司是否承擔賠償責任。拍賣法第十八條第二款規定，“拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵”。如拍賣人違反該規定未盡到說明的義務，給買受人造成損失的，要承擔瑕疵擔保責任。同時拍賣法第六十一條第二款規定，“拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真偽或者品質的，不承擔瑕疵擔保責任”。這是關于拍賣人、委托人免責條件的規定。本案中，在拍賣前，開源拍賣公司在《特別規定》中已主動聲明對拍賣標的物權屬現狀和建筑狀況不承擔任何瑕疵擔保責任，故其對拍賣標的物不能交付不承擔瑕疵擔保責任。

　　2、榆陽區農行是否承擔賠償責任。由于榆陽區農行在委托拍賣前未將執行抵債的鎮川貿易中心部分房地產登記在自己名下，拍賣成交不發生物權效力；且其與鎮川貿易中心對房地產分割劃界存在爭議，致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物的客觀事實產生，不論過錯在榆陽區農行還是鎮川貿易中心，根據合同法確立的嚴格責任原則，愉陽區農行已構成違約。由于拍賣成交合同書對不能按期交付拍賣標的物的違約責任有明確的約定；同時拍賣法第四十條第 一款規定，“買受人未能按照約定取得拍賣標的的，有權要求拍賣人或者委托人承擔違約責任”。因而，榆陽區農行應向凡光慶承擔違約賠償責任。